Dư luận đang quan tâm, tới đây Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, dự kiến từ ngày 1/8 sẽ “siết” lại việc phân lô, bán nền của các chủ đầu tư bất động sản. Điều này ảnh hưởng như nào đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng. Phóng viên báo Tin Tức đã trao đổi với chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn xung quanh vấn đề này.
Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã “siết” việc phân lô bán nền của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Ông có thể nói rõ hơn điều này và đánh giá tác động của quy định trên đối với phân khúc đất nền?
Trên thị trường, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường xây dựng 2 loại sản phẩm chính liên quan đến nhà ở gồm: Nhà ở đã được xây dựng (ví dụ chung cư, nhà ở liền kề, biệt thự) và quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Khác biệt giữa 2 loại sản phẩm bất động sản trên là: Với sản phẩm là nhà ở khi chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng cả phần quyền sử dụng đất (QSDĐ) và phần nhà ở đã xây (tài sản trên đất). Ngược lại, với sản phẩm QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư sẽ tách nhỏ các thửa đất đã được nhà nước giao theo dự án đầu tư để chuyển nhượng phần đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch và thiết kế (phân lô, bán nền).
Quy định mới của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã “siết” việc “phân lô, bán nền” của các doanh nghiệp bất động sản cả từ 2 góc độ: Thu hẹp phạm vi khu vực dự án được phân lô, bán nền và quy định cụ thể trình tự, thủ tục doanh nghiệp phải tuân thủ.
Đối với phạm vi khu vực mà doanh nghiệp được phân lô, bán nền, theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi), các chủ đầu tư dự án bất động sản không được phân lô, bán nền tại các khu vực là: Phường của đô thị loại đặc biệt (gồm Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) và các đô thị loại I trực thuộc Trung ương (tính đến tháng 12/2023 Việt Nam có 3 thành phố là đô thị loại I trực thuộc Trung ương gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ); các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, hoặc điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trong đô thị.
Như vậy, về mặt không gian đô thị, việc không được phân lô, bán nền của chủ đầu tư dự án bất động sản hiện chủ yếu giới hạn trong phạm vi các phường 5 đô thị trực thuộc Trung ương (2 đô thị loại đặc biệt, 3 đô thị loại I trực thuộc Trung ương).
Kể từ ngày Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, các dự án tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hoặc các dự án (không phân biệt khu vực) mà được lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai, chủ đầu tư sẽ không được kinh doanh bất động sản theo kiểu phân lô, bán nền nữa.
Theo Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, Việt Nam có 902 đô thị; trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I (gồm cả 3 đô thị loại I trực thuộc Trung ương), 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.
Các dự án tại 105 thành phố, thị xã là các đô thị loại III trở lên không được kinh doanh bất động sản theo kiểu phân lô, bán nền. Như vậy, phạm vi khu vực mà các doanh nghiệp được phân lô, bán nền bị giảm đi rất nhiều. Nói cách khác, ở các khu vực đô thị từ loại III trở lên, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, không còn “xẻ” nhỏ đất ra bán như trước nữa.
Theo quy định mới, để chuyển nhượng QSDĐ theo kiểu phân lô, doanh nghiệp cần đáp ứng cả điều kiện “cần” và điều kiện “đủ”. Điều kiện cần là có văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng QSDĐ tại dự án theo phương thức phân lô, bán nền. Điều kiện “đủ” là chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin Giấy phép từ Sở xây dựng giống như trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định mới giúp những người nhận chuyển nhượng đất phân lô của chủ đầu tư có cơ sở xác định rõ thời điểm chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán (thông qua việc xác định chủ đầu tư có văn bản từ Sở xây dựng hay chưa).
Tóm lại, quy định mới việc “siết chặt” phân lô như vậy là hợp lý. Bởi việc các doanh nghiệp thực hiện dự án theo kiểu phân lô, bán nền cho một số cá nhân theo hình thức đầu cơ, mua đi bán lại dẫn đến hệ quả là nhiều đợt sốt đất xảy ra, đỉnh điểm vào đầu năm 2021 xảy ra đồng loạt từ Bắc vào Nam gây lãng phí tài sản xã hội. Trong khi đó pháp luật hiện hành cũng chưa có sự ràng buộc về việc yêu cầu xây dựng để đưa vào sử dụng đối với người mua đất phân lô.